Полномасштабное вторжение в феврале 2022 года изменило не только жизнь каждого украинца, но и все сферы экономики. Строительство жилья не стало исключением: несмотря на то, что большинство девелоперов возобновили работу, они до сих пор сталкиваются с дефицитом квалифицированных работников, нехваткой строительных материалов, низкой покупательной способностью, перебоями с электроснабжением, проблемами с логистикой, привлечением финансирования и огромным количеством других трудностей.
В Киеве после обвала в 2022-ом объемы вводимого в эксплуатацию жилья продолжали постепенно восстанавливаться, хотя так и не вернулись к довоенным. В 2024 году в столице возвели только 72% от метража, построенного в 2021-м. А первая половина 2025-го снова демонстрирует падение: в эксплуатацию приняли на четверть меньшую площадь, чем в первом полугодии прошлого года.
Чьими руками сегодня застраивается столица Украины? Кто из крупных девелоперов сохранил лидерские позиции, а кто вынужден был прекратить работу? Для кого кризис на строительном рынке стал трамплином в “высшую лигу”, а кто рискует с ним не справиться? Разберемся дальше в материале.
Лидеры довоенного периода: кто прекратил работу
Наибольшей потерей столичного рынка недвижимости после полномасштабного вторжения, безусловно, стал “Киевгорстрой”, который ранее возглавлял Игорь Кушнир. Еще в 2021 году он являлся абсолютным лидером: почти 330 тысяч сданных квадратных метров обеспечили ему огромный отрыв от ближайших конкурентов. Но с началом большой войны все изменилось. В 2022 году “Киевгорстрой” под руководством Игоря Кушнира достроил еще три жилых комплекса на 100 тысяч квадратных метров, и на этом все и закончилось. Холдинговая компания нуждалась в новых финансовых вливаниях, ведь новые покупатели перестали покупать квартиры, а старые – платить по рассрочкам.
Усложнил ситуацию репутационный скандал, развернувшийся вокруг руководства компании. Пока тогдашний президент “Киевгорстроя” пытался добиться выделения средств для достройки из городского бюджета (80% акций холдинговой компании находятся в собственности Киевского городского совета), были назначены аудит и проверки, на время которых Игоря Кушнира отстранили от работы.
В результате специально созданная временная контрольная комиссия Киевсовета установила по выводам независимой аудиторской проверки с участием Ernst&Young, что финансовые проблемы “Киевгорстроя” были вызваны не действиями Игоря Кушнира или других руководителей, а объективными факторами.
Среди них – пандемия COVID-19, полномасштабная война, понижение спроса на жилье, отсутствие банковского кредитования. А также так называемый фактор “Укрбуда”: еще в 2020 году Кабинет министров Украины обязал“Киевгорстрой” достроить жилые комплексы государственной строительной корпорации “Укрбуд”, которая раньше оказалась в состоянии финансовой несостоятельности.
Восстановленный в должности президента “Киевгорстроя” Игорь Кушнир в конце концов написал заявление об увольнении. С тех пор прошло почти два года, и только на прошлой неделе Киевсовет наконец-то поддержал выделение из бюджета 2,56 млрд грн, в которые оценили полноценное возобновление работ на стройплощадках. Получение средств ожидается до конца ноября, однако необходимые для докапитализации мероприятия до сих пор не завершены – соответствующего решения о регистрации акций в Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку все еще нет. Между тем, завершения 24 жилых комплексов четвертый год ждут более 20 тысяч семей.
Не очень удачно обстоят дела и у еще одного девелопера, связанного с Киевсоветом – коммунального предприятия “Житлоинвестбуд-УКБ”. Еще в 2019 году он входил в десятку самых продуктивных застройщиков Киева. Но уже в 2021 значительно сократил объемы ввода жилья в эксплуатацию. После начала полномасштабного вторжения компания вообще сдала только один дом, работы на других ЖК приостановлены.
Похожая ситуация сложилась в строительной группе “Фундамент”, которая тоже недавно входила в топ столичных застройщиков. Сильно сократив показатели сдачи жилья в течение 2023-24 годов, она наконец полностью свернула работу. Сейчас у компании в столице только один проект, строительство которого не ведется с 2020 года.
Свернула деятельность и компания A Development, которая была в десятке самых результативных застройщиков еще в 2023 году. Однако обошлось без проблем: застройщик полностью ввел в эксплуатацию последний активный проект, а новые во время войны начинать не стал.
Выстояли: кто сегодня лидирует на рынке
После схода с дистанции “Киевгорстроя” и решения Игоря Кушнира об увольнении основная борьба за лидерство на столичном рынке сосредоточилась между двумя крупными системными девелоперами – “Интергал-Буд” и Stolitsa Group. Оба до полномасштабного вторжения регулярно входили в топ-3 застройщиков по объемам строительства и, несмотря на вызовы войны, смогли найти ресурсы для сохранения позиций и темпов ввода в эксплуатацию.
Так, “Интергал-Буд” в 2024 году сдал почти 150 тысяч квадратных метров жилья – на уровне своих же результатов в “доковидном” 2019-ом. Stolitsa Group ежегодно вводит около 100 тысяч “квадратов” – примерно столько же, сколько и в 2021 году, хоть и заметно меньше, чем в 2019-2020 годах. Сейчас оба застройщика активно продолжают текущие проекты и даже начинают новые.
Кризис как точка роста
Есть на киевском рынке и такие девелоперы, которые в кризисный период значительно улучшили свои предыдущие результаты. В частности, компания IB Alliance в 2023-ем даже ненадолго перехватила пальму первенства с почти 130 тысячами сданных метров. Вошла в десятку самых продуктивных и Futura hata, хотя и с меньшими по сравнению с довоенными объемами ввода.
Между тем успех некоторых других застройщиков можно назвать не иначе как ситуативным. По результатам 2024-го в топ-5 застройщиков Киева вошел Edelburg Development, введший в эксплуатацию свой первый самостоятельный проект более чем на 40 тысяч квадратов. А в текущем году у него в планах уже сдача только трех малоэтажных домов. Так что даже если их введут без задержек, на повторение победного “спринта” пока вряд ли можно рассчитывать.
(Не)Стабильность в условиях турбулентности
В то же время можно констатировать, что большинство сегодняшних лидеров столичного рынка жилья при всех проблемах продолжают демонстрировать изрядную устойчивость. Сейчас активно сдают жилье преимущественно те компании, которые и до войны имели неплохие результаты. Среди них KAN Development, KSM-GROUP – они хоть и несколько сократили объемы, но активно и системно продолжают работу.
Впрочем, у других лидеров довоенного периода дела обстоят не так хорошо. “ДБК-Житлобуд” и bUd development, которые до февраля 2022-го сдавали по 100-150 тысяч метров в год, дальше стали вводить в 4-6 раз меньше. Компания GEOS в Киеве уже четвёртый год вообще без новых домов. Хотя ее планы на текущий год пока остаются грандиозными: обещают введение сразу четырех домов в трех ЖК.
Подводя итог, можно увидеть, что киевский рынок жилья за неполные четыре года не изменился так катастрофически, как прогнозировалось в 2022 году. Большинство крупных девелоперов возобновили работу, хоть и не без потерь. Некоторые вообще нарастили объемы строительства, и даже самая большая проблема “Киевгорстроя”, пусть и медленно, но приближается к решению.
Конечно, кризис не преодолен, и столичный девелопмент развивается в тяжелейших условиях с массой ежедневных вызовов. Но устойчивость, продемонстрированная киевскими застройщиками, не может не вызывать аккуратный оптимизм. Так что пожелаем успехов всем участникам рынка и продолжим следить за новыми жилыми проектами в столице Украины.